Jednym z najczęściej powtarzających się błędów w umowach najmu lokali mieszkalnych jest ten dotyczący wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania. Pokutuje bowiem w świadomości społecznej przekonanie jakoby właściciel mógł dowolnie umówić się z najemcą w zakresie postanowień dotyczących wypowiedzenia umowy. Mając zaś na uwadze, że to właściciel w tego typu relacjach jest stroną silniejszą, w umowach najmu, z którymi przychodzą do nas Klienci, spotykamy się niejednokrotnie z takimi zapisami jak możliwość dowolnego rozwiązania przez właściciela umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia – bez jakiegokolwiek powodu – czy możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy z uzasadnionego powodu, np. jeśli lokator będzie opóźniał się z czynszem kilka tygodni/miesiąc bądź nie będzie przestrzegał innych postanowień umowy najmu (np. dotyczących dbania o mieszkanie, nieniszczenia go, zachowywania porządku). Właściciel mieszkania i nierzadko najemca pozostają w przekonaniu, że tego rodzaju postanowienia są prawidłowe i w sytuacji, gdy zaktualizują się sytuacje w nich opisane, właściciel jest pewny, że może podjąć kroki zmierzające do wyeksmitowania niechcianego lokatora.

Nic bardziej mylnego. Postanowienia tego rodzaju są jednoznacznie nieprawidłowe i nie znajdują podstaw w przepisach prawa, a dalsze działania właściciela, jak w szczególności próba eksmisji lokatora po złożeniu wypowiedzenia w oparciu o takie postanowienia, narażają go na przegraną w sądzie i konieczność poniesienia dodatkowych kosztów.

Jak zatem mogą być regulowane w sposób zgodny z prawem podstawy wypowiedzenia umowy przez właściciela lokalu mieszkalnego?

Odpowiedzi na powyższe pytanie dostarcza ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172; dalej: u.o.p.l.). Zgodnie z jej art. 11 ust. 1, jeżeli lokator uprawniony jest do odpłatnego używania lokalu (co w praktyce najczęściej będzie obejmować umowy najmu), właściciel uprawniony jest do wypowiedzenia tylko i wyłącznie z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a u.o.p.l..

W tym miejscu pomińmy przyczyny z art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a, bowiem dotyczą one wypowiedzenia umów najmu z mieszkaniowego zasobu gminy, a nie umów, gdzie wynajmującym i najemcą są osoby prywatne, skupmy się zaś na przyczynach wypowiedzenia, o których traktują przepisy art. 11 ust. 2-5 u.o.p.l.. I tak, właściciel prywatny może wypowiedzieć najemcy umowę najmu tylko i wyłącznie wtedy, gdy:

• lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali – wypowiedzenie może nastąpić wówczas nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
• lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności – wypowiedzenie może nastąpić wówczas nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
• lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela – wypowiedzenie może nastąpić wówczas nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
• lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (za wyjątkiem sytuacji opisanej w art. 10 ust. 4 u.o.p.l.) – wypowiedzenie może nastąpić wówczas nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
• najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy – właściciel może wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia;
• lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości i może on używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego – właściciel może wówczas wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego;
• lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny – wówczas właściciel może wypowiedzieć umowę nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu;
• zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny – wówczas właściciel może wypowiedzieć umowę nie później niż 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Powyżej opisane przypadki stanowią jedyne dopuszczalne dla właściciela podstawy wypowiedzenia. Regulują one także w sposób wiążący dla właściciela okresy wypowiedzenia – właściciel nie może w umowie skutecznie umówić się z najemcą na bardziej korzystne dla siebie (krótsze) okresy wypowiedzenia. Jeśli w umowie między właścicielem a najemcą znajdą się krótsze okresy wypowiedzenia niż wskazane powyżej to będą one nieważne, a zastosowanie i tak znajdą okresy wypowiedzenia określone w ustawie.

Uzupełniając powyższe, podkreślić należy, że dla skutecznego i ważnego złożenia przez właściciela wypowiedzenia konieczne jest zachowanie formy pisemnej oraz wskazanie przyczyny wypowiedzenia.

Nie może ujść uwadze, że tak zasadnicze ujęcie w ustawie przyczyn wypowiedzenia przez wynajmującego z jednej strony gwarantuje spokój najemcom, przyznając im szeroką ochronę, z drugiej zaś wzbudza wśród właścicieli lokali mieszkalnych obawy przed zawieraniem długoterminowych umów najmu, w szczególności związane z niepokojem co do tego czy najemca nie przestanie regulować swojego zobowiązania w postaci zapłaty czynszu albo nie doprowadzi lokalu do złego stanu. Skoro bowiem, na przykład, dopiero wielomiesięczne opóźnienie z płatnością pozwala na wypowiedzenie umowy – a jest to dopiero pierwszy krok do odzyskania lokalu, bowiem kolejno właściciel musi wytoczyć powództwo eksmisyjne, aby uzyskać podstawę do wyeksmitowania byłego najemcy, a procedura ta także zajmuje stosunkowo długi czas – trudno znaleźć argumenty, które zachęcałyby właścicieli do zawierania umów najmu na czas nieokreślony. Odpowiedzią na tę bolączkę właścicieli może być zawieranie terminowych umów najmu lokalu mieszkalnego, w szczególności zaś umów najmu okazjonalnego. W ramach tej ostatniej umowy instrumentem chroniącym interesy właściciela jest zobowiązanie się najemcy u notariusza do tego, że w przypadku gdy umowa dobiegnie końca, np. z uwagi na upływ czasu na jaki została zawarta bądź z uwagi na jej wypowiedzenie, to wówczas najemca podda się egzekucji obowiązku eksmisji bez wyroku sądu – co jest rozwiązaniem bez wątpienia korzystnym z perspektywy właściciela lokalu, bowiem umożliwia szybsze odzyskanie władztwa nad lokalem. Niemniej, jest to temat na zupełnie inny wpis.